Żelaznowski & Głowiński - Kancelaria Radców Prawnych

Zazwyczaj umowie przedwstępnej towarzyszy dokonanie przedpłaty. Ma to na celu zapewnienie konsekwentnego dążenia do realizacji zobowiązań przez strony oraz wyrażenie ich woli zawarcia umowy przyrzeczonej. Charakter prawny takiej przedpłaty decyduje o konsekwencjach, które mogą ponieść strony w razie niewykonania umowy. Istotnym jest więc dokładne określenie w umowie czy kupujący zobowiązał się do zapłaty zadatku czy zaliczki.

Pomimo stosowania przez przedsiębiorców tych dwóch zwrotów jako wyrazów bliskoznacznych, należy stanowczo stwierdzić, że zadatek oraz zaliczka są dwiema różnymi instytucjami o innych celach. Zadatek jest formą zabezpieczenia kontraktowego i w przypadku niewykonania zobowiązania rodzi dolegliwości finansowe. Zadatek chroni obydwie strony umowy, nawet tę która dokonała wpłaty zadatku. Zaliczka natomiast jest po prostu częścią ceny, którą nabywca zobowiązał się zapłacić w umowie przyrzeczonej – w przypadku niewykonania umowy nie powstaje żadna swoista kara finansowa. Należy więc się przyjrzeć kiedy można skorzystać z instytucji zadatku lub zaliczki.

Problem powstaje wraz z niewykonaniem umowy

W przypadku wywiązania się z umowy zarówno zadatek jak i zaliczka wliczają się na poczet ustalonej ceny. Problem powstaje natomiast w momencie niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron. Istnieje błędne przekonanie, że gdy kontrahent nie wywiązuje się z wykonania umowy, to przestaje ona obowiązywać, albo, że można od razu od umowy odstąpić. Co do zasady, w przypadku zwłoki w spełnieniu zobowiązania, przepisy prawne nakazują najpierw wyznaczyć dłużnikowi dodatkowy termin, a dopiero po bezskutecznym jego upływie, uprawniają stronę do odstąpienia od umowy. Oznacza to, że zanim strona będzie mogła uwolnić się od niespełnionego zobowiązania umownego, wpierw musi wezwać dłużnika do spełnienia świadczenia poprzez wyznaczenie dodatkowego czasu na wywiązanie się z umownego obowiązku.

Instytucja zadatku pozwala jednak na ominięcie tych czynności i umożliwia odstąpienie od umowy ze skutkiem natychmiastowym. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego w przypadku niewykonania umowy, w której zawarto klauzulę o zadatku, strona oczekująca na spełnienie świadczenia może skorzystać z natychmiastowego odstąpienia od umowy oraz wywołania dolegliwości finansowych. Rodzaj tych swoistych sankcji jest uzależniony od tego, kto nie wywiązał się z wykonania umowy: jeśli w zwłoce jest nabywca, osoba, która otrzymała zadatek może go zachować w pełnej wysokości; jeżeli zwłoki dopuściła się strona otrzymująca zadatek – nabywca ma prawo żądać sumy dwukrotnie większej od umówionego zadatku. Prawo zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości ma na celu przede wszystkim skłonienie stron do wykonania umowy, jak też zrekompensowanie stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualnej szkody, jaką poniosła ona z tego tytułu. Korzystając z zachowania zadatku strona zrzeka się w dorozumiany sposób z żądania odszkodowania za niewykonanie zobowiązania.

Należy zaznaczyć, iż instytucja zadatku odnosi się tylko do zawinionego uchylania się od wykonania umowy. Nie można zatrzymać zadatku w przypadku kiedy obie strony ponoszą winę lub gdy strona będąca w opóźnieniu nie ponosi winy za niewykonanie w terminie umowy. Strona umowy nie może więc odpowiadać za negatywne następstwa spowodowane np.: przez siły przyrody. W przypadku rozwiązania umowy przez obydwie strony zadatek także powinien zostać zwrócony.

Natomiast zapłata zaliczki nie rodzi powstania finansowych dolegliwości w przypadku niewywiązania się na czas z umowy. Nie uprawnia także stronę do odstąpienia od umowy ze skutkiem natychmiastowym. W momencie umownego odstąpienia strona, która przyjęła zaliczkę jest zobowiązana do jej zwrotu.

Kiedy w umowie występuje zaliczka, a kiedy zadatek?

To treść umowy przesądza o tym, czy strony mają do czynienia z zaliczką czy z zadatkiem. Często jednak sporządzane są umowy, w których strony zobowiązują się do zapłaty części ceny bez wskazania jej prawnego charakteru. Jeśli strony nie nazwały w umowie przedpłaty, należy dokonać wykładni całej umowy. Należy przypisać charakter przedpłaty zgodnie z zgodnym zamiarem stron oraz celem umowy np.: pomimo braku określenia przedpłaty jako zadatku, jeśli w umowie wciąż pojawiają się postanowienia mówiące o możliwości zachowania kwoty pieniędzy w przypadku niewywiązania się z umowy, to należy przyjąć przedpłatę jako zadatek. Jeżeli z treści umowy nie można wyinterpretować takiej woli, należy przyjąć, że przedpłata jest zaliczką i w razie niewykonania zobowiązania podlega zwrotowi.

Zadatek a zasada swobody umów

Artykuł 394 § 1 Kodeksu cywilnego jest przepisem dyspozytywnym – oznacza to, że strony mogą dowolnie kształtować w umowie zakres zadatku. Mogą przyjąć inną wysokość zadatku w przypadku zwłoki strony, która zadatek przyjęła np.: druga strona może być uprawniona do sumy trzykrotnie większej. Można też ograniczyć wymagalność zadatku do konkretnych sytuacji. Swoboda kontraktowania obejmuje także wysokość zadatku – zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2005 roku (sygn. akt V CK 577/04) wartość zadatku może przekraczać nawet połowę całego świadczenia.