Żelaznowski & Głowiński - Kancelaria Radców Prawnych

Do sądów trafia coraz więcej spraw, w których pozwanym jest wykonawca robót budowlanych. Przyczyną rozpoczęcia sporów sądowych są opóźnienia w wykonaniu części robót, skutkiem czego inwestorzy często ponoszą finansowe dolegliwości. Ze względu na brak pewnych zastrzeżeń umownych inwestor czasem może paść ofiarą własnego procesu.

Gdy wykonawca robót budowlanych nie wywiązuje się na czas ze swoich obowiązków, przed inwestorem powstaje dylemat: jakie środki prawne mu przysługują w walce z dłużnikiem. Wielu z nich nie wie też jak technicznie powinien zakończyć współpracę z opieszałym wykonawcą. Na wstępie należy zaznaczyć, że dłużnik jest zobowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania na czas, chyba że opóźnienie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi . Oznacza to, że jeśli wykonawca spóźnił się z nieswojej winy np.: z powodu powodzi na terenie, na którym odbywały się roboty, to może uniknąć odpowiedzialności. Jest to jednak domniemanie prawne – inwestor nie musi udowadniać zawinienia wykonawcy. Domniemanie to polega na tym, że sąd w pierwszej kolejności zakłada, że każda zwłoka dłużnika powstała z jego winy. To na wykonawcy spoczywa obowiązek udowodnienia, że inne czynniki wpłynęły na opóźnienie.

Czy sam fakt zwłoki wykonawcy oznacza automatyczne rozwiązanie umowy?

W przypadku przekroczenia daty wykonania robót budowlanych umowa wciąż jest ważna. O ile nic innego nie wynika z umowy. nie można więc nakazać opuszczenia terenu budowy wykonawcy bez uprzedniego odstąpienia od umowy. Jednak to od postanowień umownych, które łączą prawnie inwestora z wykonawcą, zależy jakie kroki powinien poczynić inwestor. Jeżeli umowa nie reguluje odpowiednio sytuacji, a wykonawca jest już w zwłoce, aby wypowiedzieć umowę inwestor musi spełnić wpierw pewne obowiązki. W braku stosownych klauzul umownych, po upływie terminu inwestor musi koniecznie wyznaczyć odpowiedni, dodatkowy termin z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie mógł odstąpić od umowy. Jeżeli inwestor zaniecha tego obowiązku przed wypowiedzeniem, a umowa nie przewiduje takiego trybu, umowa może być wciąż ważna. Istnieją przypadki w orzecznictwie gdzie inwestor nie wyznaczył dodatkowego terminu i od razu odstąpił od umowy. Co za tym idzie nie wypłacił wykonawcy wynagrodzenia. Pozywając dłużnika do sądu o wypłacenie odszkodowania za zwłokę inwestor sam stawał się pozwanym, ponieważ przecież zalegał z zapłatą wynagrodzenia, które należało się wykonawcy na podstawie wciąż obowiązującej umowy. Obowiązek wyznaczania dodatkowego terminu można jednak ominąć, jeśli w umowie zostanie zawarta odpowiednia klauzula - tzw. lex commissoria. Stanowi o tym art. 492 kc. Tylko odpowiedni zapis w umowie upoważnia inwestora o wypowiedzenie umowy bez uprzedniego wezwania.

Następną, mniej pewną możliwością natychmiastowego wypowiedzenia jest skorzystanie z uprawnień wynikających z art. 656 w zw. z art. 635 kc. Jest to potężny instrument, który pozwala wypowiedzieć umowę jeszcze przed nastąpieniem planowanego dnia zakończenia robót budowlanych. Jeśli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.

Wykonawca został zwolniony, plac budowy stoi pusty, a inwestor ponosi straty

Zazwyczaj po zwolnieniu placu budowy przez wykonawcę, który nie wywiązał się ze zlecenia na czas, inwestor szybko musi zatrudnić nowego wykonawcę. Mało który inwestor wie, że może to zrobić na koszt dłużnika. Zgodnie z art. 480 § 1 kc inwestor musi wpierw uzyskać upoważnienie przez sąd. Istnieje sposób na ominięcie stania w kolejce po sądowy wyrok. Znów trzeba odnieść się jednak do konstrukcji umowy – inwestor powinien umownie zastrzec, że na wypadek zwłoki wykonawcy w wykonaniu prac budowlanych, inwestor może obciążyć dłużnika kosztami wykonania zastępczego bez uzyskania sądowego upoważnienia. Pokazuje to jak bardzo jest ważne, aby taka umowa została sporządzona przez profesjonalnego prawnika.

Autor: Przemysław Maruniak. Data: 10 marca 2015


Powyższe Informacje mają wyłącznie charakter sygnalizacyjny i nie mogą być uznane za substytut porady prawnej. Przed podjęciem decyzji proszę sprawdzić z źródłami lub zasięgnąć konsultacji.